La vente en viager est un contrat immobilier unique, qui permet aux personnes âgées de subvenir à leurs besoins et mieux vivre leur retraite. Mais est-ce réellement une bonne affaire ?
La vente en viager est une transaction immobilière qui consiste à céder sa propriété à un acheteur en échange d'un bouquet initial et d'une rente viagère mensuelle. En tant que vendeur, vous percevez cette rente jusqu’à la fin de vos jours.
Cette formule est basée sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur. Cela signifie qu’aucune des deux parties ne connaît le montant final de la transaction.
Il existe deux types de viager :
Il peut continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à son décès (viager occupé seulement).
La taxe foncière et les gros travaux sont à la charge de l’acheteur.
Il perçoit une rente de façon régulière jusqu’à la fin de ses jours.
Il bénéficie d'un abattement d’imposition selon son âge.
Il perçoit une somme d’argent immédiate grâce au bouquet.
Il ne peut pas transmettre sa propriété à ses héritiers.
S’il veut acheter un nouveau logement, il ne pourra pas bénéficier du prix de la revente de son bien.
Le vendeur peut se retrouver dans une situation financière délicate, si l’acheteur ne paye plus la rente viagère.
L’abattement fiscal est calculé à l’âge de la première rente : plus le viager est conclu tôt, plus l’abattement sera faible pour l’ensemble de la durée de vie du bénéficiaire.
La rente est fiscalisée.
En cas de décès précoce, la vente se conclut à un faible prix.
Il peut payer le bien sous forme de mensualités (rente viagère).
Il fait l’acquisition d’un bien décoté (viager occupé).
Il peut revendre le bien et percevoir un bouquet, recalculé selon l’espérance de vie du vendeur et la valeur du bien (dans les faits, cela est complexe, car soumis à acceptation du vendeur).
Il ne connaît pas le prix de vente définitif tant que le vendeur est en vie.
Il peut payer un prix global peu avantageux si le vendeur a une durée de vie très longue.
Il ne pourra pas occuper le bien avant le décès du vendeur (sauf en cas de viager libre).
S’il décède avant le vendeur, ses héritiers devront continuer de payer la rente viagère.
La vente de votre bien immobilier en viager vous semble être une option intéressante ? Découvrez les étapes à suivre pour réussir votre projet.
Le processus de vente en viager se déroule en plusieurs étapes :
Voici les erreurs à éviter lors d’une vente en viager :
La vente en viager engage vendeur et acheteur sur une longue période de temps. L’acheteur est tenu de verser la rente mensuelle, mais il existe un risque de défaut de paiement sur le long terme. Un acheteur particulier peut se trouver en défaut et ne plus payer la rente.
En vendant votre bien en viager, vous percevez un bouquet initial et une rente. La simulation du viager, et notamment de la rente, est un exercice difficile qui nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs.
Pour vendre en viager, une simulation de la rente viagère est essentielle. Elle permet de définir correctement son montant, puisque l’article 1976 du Code civil autorise les parties contractantes à fixer elles-mêmes ce taux.
Pour faire une simulation de viager, vous devez considérer les différents paramètres pouvant influencer votre calcul :
Généralement, la rente viagère est versée au vendeur tous les mois, mais elle peut également l’être tous les trimestres ou tous les ans. Voici comment est calculé le montant de cette rente :
Montant de la rente viagère = valeur vénale du bien - montant du bouquet - décote liée au DUH (uniquement s’il s’agit d’un viager occupé)
Aussi, la rente peut être indexée à l’IPC - Indice des Prix à la Consommation -, à l’IRL - Indice de Référence des Loyers - ou à l’ICC - Indice du Coût de la Construction. Dans ce cas, elle sera revalorisée chaque année en fonction de l'indice choisi.
Pour vous permettre de mieux comprendre le calcul de la rente viagère, voici un exemple de simulation de viager :
Vous décidez de vendre votre bien en viager, dont la valeur vénale est estimée à 300 000 €. Après avoir discuté avec l'acheteur, vous fixez le montant du bouquet à 30 000 €.
Puisqu'il s'agit d'un viager occupé, une décote est appliquée en raison du DUH. Pour cet exemple, nous appliquerons une décote de 20 %.
Voici comment faire la simulation du viager :
Le Prêt 60 Arrago est une intéressante alternative à la rente viagère. Il s’agit d’une solution de crédit sécurisée, flexible et sans mensualité !
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous avez plus de 60 ans ? Vous souhaitez bénéficier d’un meilleur confort tout en conservant votre logement ? Découvrez les avantages du prêt 60 Arrago :
| Prêt 60 | Viager | |
|---|---|---|
Nature de la transaction immobilière | Bien mis en garantie | Bien vendu |
Type de financement reçu | Somme d'argent immédiate | Somme d'argent immédiate + rente périodique |
Maintien du statut de propriétaire | Oui | Non |
Transmission du bien aux héritiers | Oui | Non |
La famille est bénéficiaire de la plus-value immobilière | Oui | Non (c’est l’investisseur) |
Voici un récapitulatif des points essentiels à retenir pour réaliser une simulation de viager.
Pour vendre en viager, vous devez définir la nature du viager et faire estimer votre bien immobilier.
Il est important d’effectuer une simulation de viager pour fixer le montant du bouquet et celui de la rente viagère. Pour cela, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs.
L’acte de vente sera rédigé par un notaire. Pensez à vérifier si les clauses du contrat protègent les intérêts des deux parties et si le document inclut les montants fixés pour le bouquet et la rente, ainsi que la répartition des charges et des travaux.
Bien calculer sa rente viagère est essentiel pour garantir un équilibre financier avantageux et stable pour les deux parties.
Une simulation de viager vous permettra de réaliser une évaluation précise de la rente, en fonction de la valeur vénale du bien, du montant du bouquet et de la décote liée au DUH. Vous pouvez également comparer les différentes solutions entre viager, Prêt 60 et nue propriété.
