Simulation viager en France : comment vendre en viager, calculez votre rente viagère

Sommaire

1. Qu'est-ce qu'un viager et comment fonctionne-t-il ?2. Comment vendre en viager ?3. Calcul de la rente viagère 4. Le Prêt 60 : une alternative à la vente en viager 5. Conclusion

Qu'est-ce qu'un viager et comment fonctionne-t-il ?

La vente en viager est un contrat immobilier unique, qui permet aux personnes âgées de subvenir à leurs besoins et mieux vivre leur retraite. Mais est-ce réellement une bonne affaire ?

Définition du viager

La vente en viager est une transaction immobilière qui consiste à céder sa propriété à un acheteur en échange d'un bouquet initial et d'une rente viagère mensuelle. En tant que vendeur, vous percevez cette rente jusqu’à la fin de vos jours.

Cette formule est basée sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur. Cela signifie qu’aucune des deux parties ne connaît le montant final de la transaction.

Les différents types de viager

Il existe deux types de viager :

le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien en viager sans attendre le décès du vendeur.
le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acheteur doit alors attendre pour occuper ou louer le bien.

Les avantages et inconvénients du viager

Vendeur : avantages

Il peut continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à son décès (viager occupé seulement).

La taxe foncière et les gros travaux sont à la charge de l’acheteur.

Il perçoit une rente de façon régulière jusqu’à la fin de ses jours.

Il bénéficie d'un abattement d’imposition selon son âge.

Il perçoit une somme d’argent immédiate grâce au bouquet.

Vendeur : inconvénients

Il ne peut pas transmettre sa propriété à ses héritiers.

S’il veut acheter un nouveau logement, il ne pourra pas bénéficier du prix de la revente de son bien.

Le vendeur peut se retrouver dans une situation financière délicate, si l’acheteur ne paye plus la rente viagère.

L’abattement fiscal est calculé à l’âge de la première rente : plus le viager est conclu tôt, plus l’abattement sera faible pour l’ensemble de la durée de vie du bénéficiaire.

La rente est fiscalisée.

En cas de décès précoce, la vente se conclut à un faible prix.

Acheteur : avantages

Il peut payer le bien sous forme de mensualités (rente viagère).

Il fait l’acquisition d’un bien décoté (viager occupé).

Il peut revendre le bien et percevoir un bouquet, recalculé selon l’espérance de vie du vendeur et la valeur du bien (dans les faits, cela est complexe, car soumis à acceptation du vendeur).

Acheteur : inconvénients

Il ne connaît pas le prix de vente définitif tant que le vendeur est en vie.

Il peut payer un prix global peu avantageux si le vendeur a une durée de vie très longue.

Il ne pourra pas occuper le bien avant le décès du vendeur (sauf en cas de viager libre).

S’il décède avant le vendeur, ses héritiers devront continuer de payer la rente viagère.

Comment vendre en viager ?

La vente de votre bien immobilier en viager vous semble être une option intéressante ? Découvrez les étapes à suivre pour réussir votre projet.

Processus de vente en viager

Le processus de vente en viager se déroule en plusieurs étapes :

Vous devez faire estimer votre bien pour connaître sa valeur sur le marché immobilier.
Vous faîtes une simulation de viager pour définir le montant du bouquet et de la rente viagère, en accord avec l’acheteur.
Le contrat de viager est rédigé par un professionnel. Celui-ci indique les montants fixés pour le bouquet et la rente viagère, et expose les différentes clauses et conditions du contrat.
Un contrat de vente préliminaire est conclu en attendant la signature de l’acte de vente.
Vous signez le compromis de vente chez un notaire pour finaliser votre transaction avec l’acheteur.

Les erreurs à éviter lors de la vente en viager

Voici les erreurs à éviter lors d’une vente en viager :

Mal évaluer le bouquet et la rente
Ne pas définir la répartition des travaux et des charges
Utiliser le viager pour échapper aux obligations fiscales
Mal interpréter les clauses du contrat

💡 Pour information :

La vente en viager engage vendeur et acheteur sur une longue période de temps. L’acheteur est tenu de verser la rente mensuelle, mais il existe un risque de défaut de paiement sur le long terme. Un acheteur particulier peut se trouver en défaut et ne plus payer la rente.

Calcul de la rente viagère

En vendant votre bien en viager, vous percevez un bouquet initial et une rente. La simulation du viager, et notamment de la rente, est un exercice difficile qui nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs.

Facteurs influençant le calcul de la rente

Pour vendre en viager, une simulation de la rente viagère est essentielle. Elle permet de définir correctement son montant, puisque l’article 1976 du Code civil autorise les parties contractantes à fixer elles-mêmes ce taux.

Pour faire une simulation de viager, vous devez considérer les différents paramètres pouvant influencer votre calcul :

La nature du viager
L’âge du vendeur (son espérance de vie)
L’état de santé du vendeur
La valeur du bien
Le montant du bouquet
Le taux financier applicable
Le nombre de bénéficiaires de la rente
La périodicité de paiement de la rente
La nature de la rente

Méthodes pour calculer la rente viagère

Généralement, la rente viagère est versée au vendeur tous les mois, mais elle peut également l’être tous les trimestres ou tous les ans. Voici comment est calculé le montant de cette rente :

Montant de la rente viagère = valeur vénale du bien - montant du bouquet - décote liée au DUH (uniquement s’il s’agit d’un viager occupé)

Aussi, la rente peut être indexée à l’IPC - Indice des Prix à la Consommation -, à l’IRL - Indice de Référence des Loyers - ou à l’ICC - Indice du Coût de la Construction. Dans ce cas, elle sera revalorisée chaque année en fonction de l'indice choisi.

Cette image montre un coupe de seniors prenant un selfie

Cas pratique : calculez votre rente viagère

Pour vous permettre de mieux comprendre le calcul de la rente viagère, voici un exemple de simulation de viager :

Vous décidez de vendre votre bien en viager, dont la valeur vénale est estimée à 300 000 €. Après avoir discuté avec l'acheteur, vous fixez le montant du bouquet à 30 000 €.

Puisqu'il s'agit d'un viager occupé, une décote est appliquée en raison du DUH. Pour cet exemple, nous appliquerons une décote de 20 %.

Voici comment faire la simulation du viager :

Calcul de la valeur vénale après décote :
300 000 € (valeur vénale) - 20 % (décote) = 240 000 €
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Calcul du montant global de la rente viagère :
240 000 € (valeur vénale après décote) - 30 000 € (bouquet) = 210 000 €
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Si l'espérance de vie du vendeur est de 15 ans (180 mois), la rente mensuelle est calculée en divisant le montant global de la rente viagère par le nombre de mois d’espérance de vie, soit :
210 000 € / 180 = 1 166,67 € par mois

Le Prêt 60 : une alternative à la vente en viager

Le Prêt 60 Arrago est une alternative intéressante à la rente viagère. Il s’agit d’une solution de crédit sécurisée, flexible et sans mensualité !

Les avantages du prêt 60

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous avez plus de 60 ans ? Vous souhaitez bénéficier d’un meilleur confort tout en conservant votre logement ? Découvrez les avantages du prêt 60 Arrago :

Contrairement à la vente en viager, le prêt 60 vous permet de rester propriétaire de votre bien immobilier.
Le prêt 60 est encadré par la loi, ce qui vous protège vous et vos héritiers.
Vous ne payez aucune mensualité.
Le prêt 60 Arrago ne requiert aucun test ou bilan médical.
Vous pouvez bénéficier du prêt 60 quels que soient vos revenus mensuels, puisque c’est votre patrimoine qui sert de garantie.
Le montant du prêt 60 est lié à votre âge, il vous permet d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur de votre propriété.
Si la valeur du bien, au moment de la vente, est inférieure au capital emprunté, la banque prend en charge la différence.

Tableau comparatif des deux solutions

	Prêt 60	Viager
Nature de la transaction immobilière	Bien mis en garantie	Bien vendu
Type de financement reçu	Somme d'argent immédiate	Somme d'argent immédiate + rente périodique
Maintien du statut de propriétaire	Oui	Non
Transmission du bien aux héritiers	Oui	Non
La famille est bénéficiaire de la plus-value immobilière	Oui	Non (c’est l’investisseur)

Conclusion

Voici un récapitulatif des points essentiels à retenir pour réaliser une simulation de viager.

Synthèse des points clés pour vendre en viager

Pour vendre en viager, vous devez définir la nature du viager et faire estimer votre bien immobilier.

Il est important d’effectuer une simulation de viager pour fixer le montant du bouquet et celui de la rente viagère. Pour cela, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs.

L’acte de vente sera rédigé par un notaire. Pensez à vérifier si les clauses du contrat protègent les intérêts des deux parties et si le document inclut les montants fixés pour le bouquet et la rente, ainsi que la répartition des charges et des travaux.

L’importance de bien calculer sa rente viagère

Bien calculer sa rente viagère est essentiel pour garantir un équilibre financier avantageux et stable pour les deux parties.

Une simulation de viager vous permettra de réaliser une évaluation précise de la rente, en fonction de la valeur vénale du bien, du montant du bouquet et de la décote liée au DUH. Vous pouvez également comparer les différentes solutions entre viager, Prêt 60 et nue propriété.

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Comment calculer votre viager et votre rente viagère ?

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