Avertissement : Les résultats présentés sont basés sur des calculs de simulation réalisés par la société Arrago. Ceux-ci prétendent refléter aux mieux les tendances du marché, néanmoins chaque professionnel reste libre de fixer ses tarifs. La société Arrago ne saurait en aucun cas être tenue pour responsable d'éventuels écarts constatés entre la simulation proposée et certains tarifs réels constatés.
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Nous vous présentons ici les calculs derrière le viager, la vente de nue-propriété et le Prêt60. Ces calculs permettent de retrouver à la main toutes les valeurs présentées sur le comparateur.
Il y a 3 types de flux d’argent : les bouquets, les rentes annuelles et le remboursement infine du Prêt60 après la vente du bien immobilier. Le terme « Bouquet » est utilisé pour désigner : le montant du prêt octroyé dans le cas du Prêt60, le montant de la vente dans le cas d’une vente de Nue-Propriété et le montant initial reçu dans le cas d’un viager.
Hypothèses et convention : nous supposons que la date d’anniversaire de la personne est la même que la date d’anniversaire des signatures des différents contrats. Si c’est un couple, le conjoint a aussi la même date d’anniversaire. Pour chaque simulation, le versement du bouquet est perçu à cette même date. Cette date d’anniversaire est donc le métronome qui dicte le changement d’âge, le moment du versement de la rente et la convention de capitalisation. La rente dans le cas du viager est versée annuellement à cette même date. Ainsi, concernant la convention de capitalisation, la capitalisation de la rente par le taux de revalorisation n’est effective qu’à partir du deuxième versement et ce, jusqu’au décès de la personne. La convention est donc de capitaliser pour chaque date, une année de moins. Nous supposons aussi que dans nos simulations le décès survient dans les 365-1 jours après la date du dernier anniversaire. Enfin, concernant le remboursement du Prêt 60, nous gardons la même convention de capitalisation que pour le viager. Ainsi, nous supposons que la capitalisation du Prêt 60 et de la valeur du bien cesseront à la date du dernier anniversaire.
Si on prend pour exemple une femme seule de 75 ans, possédant un appartement de 1 000 000 € à Paris, notre calculateur renvoi les chiffres suivants :
La personne de notre exemple vient de fêter sa 75èmeannée. Si elle souscrit hypothétiquement aux 4 solutions de financement du comparateur, elle recevra immédiatement : 350 000€ pour le Prêt 60, 565 800€pour la Nue-Pro, 509 300€ pour le viager sans rente et 152 790 + 24 635= 177 425 € (bouquet + 1ère rente annuelle non capitalisée du taux de revalorisation) pour le viager avec rente. La dernière année (16 ans plus tard) cette femme soufflera pour la dernière fois ses bougies d’anniversaire. Son bien immobilier vaudra 1 345 868 € et devra rembourser 838 795 € pour le Prêt 60. Ses héritiers empocheront la différence et auront profité de la croissance de l’immobilier à l’inverse de la vente en viager et de la vente de la nue-propriété.
Contrat de vente d’un bien immobilier (entre un crédirentier et un débirentier) qui permet à une personne agée (ou un couple) de se financer à travers un bouquet initial, une rente ou une combinaison des deux
Forme de viager dans laquelle le vendeur garde en plus un usufruit sur sa propriété
Prêt viager hypothécaire, il permet aux seniors de 60 ans et plus d’emprunter de l’argent en mettant en garantie leur bien immobilier, tout en restant propriétaire
Le vendeur du bien en viager
L’acheteur du bien en viager et celui qui est responsable de verser la rente si il y en a une
Somme versée périodiquement. La date de la dernière somme versée dépend du type de rente
Somme versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur
Somme versée périodiquement jusqu’à la date stipulée dans le contrat, indépendamment du décès prématuré ou de la longévité remarquable du vendeur
Somme versée initialement par l’acheteur au vendeur
Droit d’Usage et d’Habitation, ne donne pas le droit au vendeur de louer son bien par la suite. Permet aussi de payer moins de charges qu’une conservation de l’usufruit
Donne le droit au vendeur de mettre son bien en location après la vente et d’en toucher les profits
Valeur estimée par un agent immobilier du bien
Valeur vénale - usufruit (ou DUH) - bouquet. Ce capital sera ensuite converti en rente puis versé au crédirentier
Exprimé en pourcentage, ce taux est appliqué au "capital à renter" pour trouver le montant de la rente annuelle à verser
L’inverse du taux de rente (1/taux de rente)
Taux à appliquer annuellement à la rente pour l’augmenter au même rythme que l’inflation, permettant de conserver le pouvoir d’achat du crédirentier. Ce taux est déduit des publications de l’INSEE : indice des prix à la consommation hors tabac
