Même s’il ne représente qu’une faible proportion des transactions immobilières aujourd'hui, le viager est en plein essor. Mais le viager, c’est quoi exactement ? Qu’est-ce qu’une maison en viager ? On vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur la vente en viager.
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Quelle est la définition du viager ? Vendre sa maison ou son appartement en viager, c’est quoi comme opération ? Le viager est une transaction immobilière particulière dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier (crédirentier) vend son bien à un acquéreur (débirentier). Sa particularité est due au fait que le paiement du bien est échelonné dans le temps. L'acquéreur règle en effet une somme au moment de la conclusion de la vente « le bouquet », puis une rente viagère périodique jusqu’au décès du vendeur.
Après avoir donné la définition du viager, il est important de préciser les principales composantes d’un tel contrat :
Ces composantes sont indispensables pour que le contrat soit en accord avec la définition du viager.
Le calcul de la rente viagère est réalisé en fonction de plusieurs paramètres : la valeur foncière du bien vendu, le montant du bouquet, le caractère libre ou occupé du bien et l’espérance de vie du vendeur (déterminée à partir des tables de mortalité établies par l’INSEE).
Ce calcul permet de mieux comprendre la définition du viager, qui repose sur un aléa pour le vendeur et pour l’acheteur.
Le viager présente plusieurs avantages pour le vendeur :
L’inconvénient principal réside dans le fait qu’il ne pourra léguer son bien immobilier à ses héritiers.
Faisons un rappel rapide : acheter en viager, c’est quoi exactement ? Cela consiste à acheter un bien immobilier via un paiement échelonné dans le temps. Le viager présente plusieurs avantages pour l’acheteur :
Il existe néanmoins des inconvénients pour l’acheteur :
Il existe une définition du viager, qui se décline toutefois sous plusieurs formes :
La vente en nue-propriété permet à un propriétaire de céder la propriété de son bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus, souvent jusqu’à son décès. Contrairement au viager, cette opération ne prévoit pas le versement d’une rente mensuelle mais un paiement unique à la signature.
Cette solution peut convenir à ceux qui souhaitent obtenir un capital tout en restant chez eux, mais elle présente plusieurs limites. Le vendeur ne touche aucun complément de revenus réguliers, ce qui peut être un frein pour les retraités à la recherche de trésorerie. Il doit aussi continuer à assumer les charges liées à l’usage du bien, sauf clause spécifique dans l’acte. Enfin, une fois la nue-propriété vendue, le bien sort définitivement du patrimoine du vendeur et ne pourra donc pas être transmis à ses héritiers.
Les rentes viagères classiques consistent à transformer un capital en revenu à vie, généralement via un contrat souscrit auprès d’une banque ou d’un assureur. Cette solution assure un complément de revenus régulier, souvent recherché à la retraite, mais elle implique de renoncer définitivement au capital initial. Une fois la rente mise en place, le capital n’est plus disponible ni récupérable, et il ne peut pas être transmis aux héritiers.
Par ailleurs, le montant de la rente dépend de plusieurs paramètres comme l’âge du rentier et les taux en vigueur au moment de la souscription, ce qui peut limiter les revenus générés si la rente est mise en place tardivement. Dans certains cas, une partie de la rente peut également être soumise à l’impôt sur le revenu.
Si vous désirez obtenir un complément de retraite tout en conservant la possibilité de transmettre votre bien à vos héritiers, pensez au Prêt 60. Ce crédit viager hypothécaire vous permet d’emprunter un capital basé sur la valeur de votre bien immobilier et sur votre âge. Deux conditions sont à respecter : avoir plus de 60 ans et un bien immobilier valorisé à 150 000 € minimum.
Dès lors, vous pouvez emprunter entre 15 % et 60 % de la valeur de votre bien, ce qui vous permet d’améliorer votre confort de vie, comme avec la rente versée dans le cadre du viager. Mais il existe une différence notable entre le viager et le crédit viager hypothécaire. Avec ce dernier, vous restez pleinement propriétaire de votre bien et pouvez le léguer à vos héritiers.
